2026년 재산세 계산법 총정리｜1세대 1주택 세율과 공시가격별 계산
메타 설명: 2026년 주택 재산세 계산법을 쉽게 정리했습니다. 1세대 1주택 공정시장가액비율과 특례세율, 다주택자 세율, 공동명의, 납부 기간 및 공시가격 5억 원 계산 예시를 확인하세요.
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2026년 재산세 계산법 총정리
주택 재산세는 실제 매매가격이 아니라 공동주택가격 또는 개별주택가격 등 주택 공시가격을 기준으로 부과됩니다.
다만 공시가격에 재산세율을 바로 곱하는 것은 아닙니다. 먼저 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한 다음, 해당 과세표준 구간의 세율을 적용해야 합니다.
재산세 본세 외에도 도시지역분, 지방교육세와 지역자원시설세 등이 함께 부과될 수 있습니다.
2026년 주택 재산세 기본 계산식
주택 재산세 계산은 다음과 같은 구조로 이뤄집니다.
- 주택 공시가격 확인
- 공시가격에 공정시장가액비율 적용
- 재산세 과세표준 산출
- 과세표준 구간별 세율 적용
- 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세 등 합산
기본 계산식은 다음과 같습니다.
재산세 과세표준 = 주택 공시가격 × 공정시장가액비율
재산세 본세 = 과세표준 구간별 누진세율 적용 금액
최종 고지액 = 재산세 본세＋도시지역분＋지방교육세＋지역자원시설세 등
2026년 공정시장가액비율
2026년 1세대 1주택에 적용되는 공정시장가액비율은 공시가격에 따라 달라집니다.
| 주택 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 1세대 1주택·공시가격 3억 원 이하 | 43% |
| 1세대 1주택·3억 원 초과~6억 원 이하 | 44% |
| 1세대 1주택·6억 원 초과 | 45% |
| 일반 주택·다주택자·법인 등 | 60% |
1세대 1주택자는 공시가격이 9억 원을 초과하더라도 낮은 공정시장가액비율을 적용받을 수 있습니다.
하지만 공시가격 9억 원 이하 주택에 적용되는 재산세 특례세율은 공시가격이 9억 원을 초과하면 적용되지 않습니다.
2026년 1세대 1주택 특례세율
공시가격 9억 원 이하인 1세대 1주택에는 일반세율보다 각 구간에서 0.05%포인트 낮은 특례세율이 적용됩니다.
| 재산세 과세표준 | 1세대 1주택 특례세율 |
|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.05% |
| 6,000만 원 초과~1억5,000만 원 이하 | 3만 원＋6,000만 원 초과액의 0.1% |
| 1억5,000만 원 초과~3억 원 이하 | 12만 원＋1억5,000만 원 초과액의 0.2% |
| 3억 원 초과 | 42만 원＋3억 원 초과액의 0.35% |
일반 주택 및 다주택자 재산세율
1세대 1주택 특례 적용 대상이 아니거나 공시가격이 9억 원을 초과하는 주택에는 일반세율이 적용됩니다.
| 재산세 과세표준 | 일반세율 |
|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% |
| 6,000만 원 초과~1억5,000만 원 이하 | 6만 원＋6,000만 원 초과액의 0.15% |
| 1억5,000만 원 초과~3억 원 이하 | 19만5,000원＋1억5,000만 원 초과액의 0.25% |
| 3억 원 초과 | 57만 원＋3억 원 초과액의 0.4% |
공시가격 5억 원인 1세대 1주택 계산 예시
공시가격이 5억 원이고 공시가격 9억 원 이하의 1세대 1주택이라고 가정해 보겠습니다.
1단계: 과세표준 계산
공시가격 5억 원은 3억 원 초과~6억 원 이하에 해당하므로 공정시장가액비율 44%가 적용됩니다.
5억 원 × 44% = 2억2,000만 원
재산세 과세표준은 2억2,000만 원입니다.
2단계: 재산세 본세 계산
과세표준 2억2,000만 원은 1억5,000만 원 초과~3억 원 이하 구간에 해당합니다.
12만 원＋(2억2,000만 원－1억5,000만 원) × 0.2%
12만 원＋7,000만 원 × 0.2% = 26만 원
재산세 본세는 약 26만 원입니다.
3단계: 도시지역분 계산
도시지역분은 해당 지역에 있는 주택 등에 부과될 수 있으며 일반적으로 다음과 같이 계산합니다.
2억2,000만 원 × 0.14% = 30만8,000원
4단계: 지방교육세 계산
지방교육세는 일반적으로 재산세 본세의 20%입니다.
26만 원 × 20% = 5만2,000원
5단계: 예상 납부액 계산
26만 원＋30만8,000원＋5만2,000원 = 62만 원
지역자원시설세 등을 제외한 예상 금액은 약 62만 원입니다.
지역자원시설세는 건축물의 시가표준액과 구조, 용도, 면적 등에 따라 별도로 계산됩니다. 따라서 실제 재산세 고지액은 계산 결과와 다를 수 있습니다.
공동명의 주택의 재산세 계산법
부부가 주택을 공동명의로 보유하더라도 각자 지분에 재산세 누진세율을 따로 적용하지 않습니다.
먼저 토지와 건물을 합한 주택 전체 과세표준을 기준으로 재산세를 계산한 후, 산출된 세액을 소유 지분에 따라 나눠 각 소유자에게 부과합니다.
따라서 단독명의를 공동명의로 바꾼다고 해서 재산세 자체가 절반으로 줄어드는 것은 아닙니다.
재산세 과세기준일은 언제인가요?
재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
6월 1일 현재 주택의 소유자로 등재된 사람이 해당 연도 재산세를 부담합니다. 주택을 매매하는 경우 잔금 지급일과 소유권 이전일을 확인해야 합니다.
매매계약 당사자끼리 재산세를 나누기로 약정했더라도 지방자치단체는 원칙적으로 6월 1일 현재 소유자에게 재산세를 부과합니다.
2026년 주택 재산세 납부 기간
주택분 재산세는 일반적으로 7월과 9월에 절반씩 부과됩니다.
| 구분 | 납부 기간 |
|---|---|
| 주택분 재산세 1기분 | 7월 16일~7월 31일 |
| 주택분 재산세 2기분 | 9월 16일~9월 30일 |
주택분 재산세액이 20만 원 이하인 경우에는 지방자치단체 조례에 따라 7월에 전액 부과될 수 있습니다.
납부 기한이 토요일이나 공휴일이면 그다음 영업일까지 납부 기한이 연장될 수 있으므로 고지서에 적힌 날짜를 확인하는 것이 가장 정확합니다.
재산세가 예상보다 많이 나온 경우 확인할 사항
재산세 고지액이 예상보다 많다면 다음 내용을 확인해야 합니다.
• 주택 공시가격이 정확한지
• 1세대 1주택 특례가 적용됐는지
• 본인과 세대원의 주택 수가 정확하게 반영됐는지
• 공동명의 지분율이 맞는지
• 상속주택이나 지방 저가주택 등 주택 수 예외가 적용되는지
• 감면 대상 주택인데 감면이 누락되지 않았는지
• 도시지역분과 지역자원시설세가 포함됐는지
오류가 의심되면 위택스에서 과세 내역을 확인하거나 주택 소재지 관할 시·군·구청 세무부서에 문의할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
재산세는 실거래가를 기준으로 계산하나요?
아닙니다. 주택 재산세는 실제 매매가격이 아니라 매년 공시되는 공동주택가격 또는 개별주택가격을 기준으로 계산합니다.
집이 여러 채면 공시가격을 모두 합산하나요?
주택분 재산세는 종합부동산세와 달리 원칙적으로 주택별로 세율을 적용합니다. 다만 다주택자는 1세대 1주택 공정시장가액비율과 특례세율을 적용받지 못할 수 있습니다.
공동명의면 각자의 지분에 낮은 세율을 적용하나요?
아닙니다. 주택 전체 과세표준에 세율을 적용해 세액을 계산한 뒤 지분에 따라 나눠 부과합니다.
재산세와 종합부동산세는 같은 세금인가요?
아닙니다. 재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세이고, 종합부동산세는 일정 기준을 초과한 부동산 보유자에게 국가가 부과하는 국세입니다.
재산세는 한 번에 납부하나요?
주택분 재산세는 일반적으로 7월과 9월에 절반씩 납부합니다. 다만 주택분 재산세액이 20만 원 이하이면 지방자치단체 조례에 따라 7월에 전액 부과될 수 있습니다.
마무리
2026년 주택 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 구한 뒤, 1세대 1주택 여부와 과세표준 구간에 따른 세율을 적용해 계산합니다.
1세대 1주택자는 공시가격에 따라 43~45%의 공정시장가액비율을 적용받을 수 있고, 공시가격 9억 원 이하라면 인하된 특례세율도 적용받을 수 있습니다.
다만 실제 고지액에는 과세표준상한, 세부담상한, 감면, 지방자치단체 조례, 도시지역분과 지역자원시설세 등이 반영될 수 있으므로 최종 금액은 고지서나 위택스에서 확인하는 것이 정확합니다.
공식 확인처
• 국가법령정보센터 지방세법 및 지방세법 시행령
• 위택스
• 부동산공시가격알리미
※ 이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 정리한 일반적인 정보입니다. 개인별 보유 주택과 감면 요건에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.
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