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주택담보대출만으로 잔금을 마련하기 어려울 때 집을 파는 사람이 매수인에게 매매대금 일부를 빌려주는 ‘매도인 대출’이 활용될 수 있습니다.
매수인은 부족한 잔금을 마련하고 매도인은 거래를 성사시킬 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 매수인은 은행 대출과 개인 대출을 동시에 부담하고, 매도인은 집을 넘긴 뒤 돈을 회수하지 못할 위험을 떠안습니다.
매도인 대출은 어떻게 진행될까?
매매가격 12억원인 아파트를 다음과 같이 거래한다고 가정해 보겠습니다.
- 매수인 자기자금: 5억원
- 은행 주택담보대출: 5억원
- 매도인에게 빌리는 잔금: 2억원
- 약정이율: 연 6%
- 대여기간: 18개월
매도인이 부족한 2억원을 18개월 동안 빌려주기로 합의하면 소유권은 매수인에게 이전됩니다. 매도인은 매수인에게 2억원을 받을 수 있는 채권을 보유합니다.
매도인은 대여금을 보호하기 위해 매수한 아파트에 근저당권을 설정할 수 있습니다. 그러나 은행이 1순위이고 매도인이 2순위라면 근저당권이 있다는 이유만으로 원금 회수가 완전히 보장되는 것은 아닙니다.
1. 매수인의 총부채를 계산해야 한다
2억원을 연 6%로 빌리면 1년 이자는 1,200만원이고 월 이자는 100만원입니다.
매수인은 매도인에게 지급할 월 100만원의 이자뿐 아니라 은행 주택담보대출 원리금도 함께 부담해야 합니다. 취득세와 등기비용, 중개보수도 별도로 필요합니다.
매도인 대출의 이자만 보고 감당할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.
2. 만기 원금을 어떻게 마련할지 정해야 한다
매도인 대출은 매달 이자만 지급하다가 만기일에 원금을 한꺼번에 갚는 방식으로 약정할 수 있습니다.
지금은 월 100만원의 이자를 낼 수 있어도 18개월 뒤 원금 2억원을 마련하지 못하면 문제가 생깁니다.
향후 은행 대출로 바꾸겠다는 계획은 당시의 소득과 신용도, 주택가격과 대출 규제에 따라 실패할 수 있으므로 별도의 상환계획이 필요합니다.
3. 근저당권의 순위를 확인해야 한다
등기부등본에서 은행과 매도인 중 누가 선순위인지 확인해야 합니다.
경매가 진행되면 선순위 채권자가 먼저 배당받습니다. 매도인이 후순위라면 주택가격이 하락했을 때 대여금 일부를 받지 못할 수 있습니다.
매도인은 매수인의 은행 대출원금뿐 아니라 등기부에 표시된 선순위 채권최고액도 확인해야 합니다.
4. 원금과 채권최고액을 구분해야 한다
근저당권의 채권최고액은 실제로 빌려준 원금과 다를 수 있습니다.
예를 들어 실제 대여금이 2억원이어도 이자와 지연손해금 등을 담보하기 위해 채권최고액을 원금보다 높게 설정할 수 있습니다.
계약서에는 실제 대여원금과 등기부에 설정할 채권최고액을 각각 구분해 적어야 합니다.
5. 약정이율과 연체이율을 정해야 한다
정상적으로 상환할 때 적용하는 약정이율과 돈을 제때 갚지 않았을 때 적용하는 연체이율은 별도로 정하는 것이 좋습니다.
개인 간 금전대차의 계약상 최고이자율은 현재 연 20%입니다. 수수료나 사례금처럼 다른 이름으로 돈을 받더라도 실질적으로 대출의 대가라면 이자로 판단될 수 있습니다.
6. 이자소득 세금도 확인해야 한다
매도인이 일시적으로 돈을 빌려주고 받는 이자는 세법상 비영업대금의 이익으로 분류될 수 있습니다.
이자를 받는 매도인에게는 이자소득 문제가 생길 수 있고, 이자를 지급하는 매수인에게도 원천징수 의무가 발생할 수 있습니다.
정확한 세금은 거래 당사자의 조건에 따라 달라질 수 있으므로 이자를 지급하기 전에 세무사나 관할 세무서에 확인하는 것이 좋습니다.
7. 자금조달계획서에 사실대로 적어야 한다
자금조달계획서 제출 대상 거래라면 매도인에게 빌린 돈도 실제 조달 방식에 맞게 기재해야 합니다.
매도인에게 빌린 돈을 자기자금으로 표시하거나 다른 사람에게 받은 돈처럼 적어서는 안 됩니다. 매매계약서와 차용증, 계좌이체 내역도 서로 일치하도록 보관해야 합니다.
8. 은행 대출 승계와 혼동하면 안 된다
매도인 대출은 매도인이 매수인에게 잔금 일부를 새롭게 빌려주는 계약입니다.
기존 대출 승계는 매도인 명의로 된 은행 대출을 매수인이 인수하는 절차입니다. 채무자가 변경되기 때문에 금융회사의 심사와 동의가 필요합니다.
매도인과 매수인이 은행 몰래 기존 대출을 대신 갚기로 약속한다고 해서 채무자 명의가 자동으로 변경되는 것은 아닙니다.
9. 추가 대출과 재매각 조건을 정해야 한다
소유권을 넘겨받은 매수인이 해당 주택으로 추가 담보대출을 받거나 다른 사람에게 주택을 다시 팔면 매도인의 채권 회수에 영향을 줄 수 있습니다.
추가 근저당권 설정을 허용할 것인지, 주택을 다시 팔 때 매도인 대출을 먼저 상환할 것인지 계약서에 정해야 합니다.
10. 매매계약과 대여계약을 구체적으로 작성해야 한다
매매계약서에 ‘잔금 2억원은 추후 지급한다’는 문장만 적으면 상환기한과 이자, 연체 시 조치를 둘러싼 분쟁이 생길 수 있습니다.
별도의 금전소비대차계약서를 작성하거나 매매계약서 특약에 다음 내용을 구체적으로 넣어야 합니다.
- 실제 대여원금
- 약정이율과 이자 지급일
- 원금 상환기한
- 분할상환 또는 만기일시상환 여부
- 중도상환 가능 여부
- 연체이율
- 기한이익 상실 조건
- 근저당권 설정 순위와 채권최고액
- 설정·말소 비용 부담자
- 추가 담보대출과 재매각 조건
- 채무불이행 시 처리 방법
필요한 경우 강제집행 인낙 내용이 포함된 공정증서 작성 여부도 법률 전문가와 검토할 수 있습니다.
매수인 확인 목록
- 은행 대출과 매도인 대출을 합친 월 상환액
- 매도인 대출 만기일의 원금 마련 방법
- 중도상환 조건
- 연체 시 부담할 금액
- 근저당권 설정으로 인한 추가 대출 제한
- 자금조달계획서 기재 방법
매도인 확인 목록
- 매수인의 소득과 기존 부채
- 매수인의 원금 상환계획
- 은행의 선순위 근저당권 규모
- 예상 경매금액으로 채권을 회수할 수 있는지
- 이자소득과 원천징수 처리
- 연체 시 기한이익 상실 조건
- 근저당권의 설정과 말소 방법
매도인 대출의 핵심 정리
매도인 대출은 금융기관이 제공하거나 정부가 보증하는 별도의 대출상품이 아닙니다. 주택 매도인과 매수인이 직접 체결하는 개인 간 대여계약입니다.
매수인에게는 부족한 잔금을 마련할 수 있다는 장점이 있지만 은행 대출과 매도인 대출을 함께 갚아야 합니다. 매도인은 거래를 성사시킬 수 있지만 매매대금 일부를 받지 못할 위험을 부담합니다.
고액의 부동산 거래에서는 작은 계약 문구 하나가 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 계약하기 전에 변호사·법무사·세무사를 통해 계약 내용과 담보 순위, 세금 문제를 확인하는 것이 안전합니다.
※ 이 글은 매도인 대출의 일반적인 구조를 설명하기 위한 정보이며 개별 거래에 대한 법률·세무 상담을 대신하지 않습니다.
참고 자료
금융위원회 2026년도 가계부채 관리방안 관련 FAQ
https://www.fsc.go.kr/po020201/87058
국가법령정보센터 이자제한법상 최고이자율 규정
https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=230727
국세청 금융·이자소득 안내
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7905&mi=6469
https://link.coupang.com/a/gxR1aTwMA8
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