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은행과 상호금융기관이 부동산 이면계약을 이용한 조직적인 대출사기에 잇따라 피해를 본 것으로 나타났습니다.
최근 2년여 동안 확인된 관련 금융사고는 136건이며, 사고금액은 1,091억1,000만 원에 달합니다.
은행도 속았다는 부동산 이면계약은 무엇이며, 어떻게 대출금을 부풀렸는지 살펴보겠습니다.
■ 부동산 대출사기 136건 발생
국회 정무위원회 박성훈 의원실이 금융권 자료를 분석한 결과, 2023년 5월부터 2025년 10월까지 인천·부천·일산 등 수도권 상업용 부동산을 대상으로 이면계약 관련 대출사기가 발생했습니다.
금융기관별 사고 규모는 다음과 같습니다.
구분 | 사고 건수 | 사고금액
은행권 | 57건 | 504억9,000만 원
상호금융권 | 79건 | 586억2,000만 원
합계 | 136건 | 1,091억1,000만 원
상호금융권에서는 지역농협의 사고금액이 약 482억 원으로 가장 많았습니다.
은행권에서는 기업은행 약 182억 원, 신한은행 약 173억 원, 우리은행 약 99억 원, 국민은행 약 36억 원 등의 사고가 확인됐습니다.
■ 이면계약이란 무엇인가?
이면계약은 겉으로 공개한 계약서와 실제 당사자 사이의 약속이 서로 다른 계약을 말합니다.
부동산 거래에서는 은행이나 관공서에 제출하는 계약서 외에 매도인과 매수인이 실제 가격이나 거래 조건을 따로 정해 놓는 형태로 나타날 수 있습니다.
이번 사건에서는 실제 거래가격보다 높은 금액이 적힌 계약서를 금융기관에 제출하는 방법이 이용됐습니다.
■ 실제 5억 원 상가를 10억 원으로 작성
예를 들어 실제로는 5억 원에 거래하는 미분양 상가가 있다고 가정해 보겠습니다.
시행사와 브로커 등이 수분양자를 모집한 뒤 은행에는 해당 상가를 10억 원에 분양하는 것처럼 계약서를 작성해 제출합니다.
은행이 계약서에 적힌 10억 원을 기준으로 6억~8억 원의 대출을 실행하면 시행사는 약속한 실제 매매대금 5억 원을 받습니다.
실제 매매대금을 초과한 나머지 대출금은 브로커와 수분양자 등이 수수료 명목으로 나눠 갖는 구조입니다.
실제 거래가격 : 5억 원
은행 제출 계약가격 : 10억 원
은행 대출금 : 6억~8억 원
차액 : 브로커·수분양자 등이 분배
대출 이후 상환이 중단되면 은행은 실제 가치보다 많은 대출금을 회수하지 못할 위험에 놓입니다.
■ 이면계약 자체가 모두 불법은 아니다
이면계약은 당사자 사이에 공개된 계약 외의 별도 약정이 있다는 의미이므로 그 자체만으로 모두 불법이라고 단정할 수는 없습니다.
그러나 금융기관이나 거래 상대방을 속이고 부당한 이익을 얻기 위해 사용했다면 사기 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
부동산 거래가격을 낮춰 신고하는 다운계약서, 실제보다 높여 신고하는 업계약서, 대출금을 늘리기 위해 만든 허위계약서 등도 주의해야 합니다.
실제 거래내용과 다른 계약서를 작성하거나 제출하면 세금 추징이나 과태료뿐 아니라 거래 상황에 따라 형사책임까지 발생할 수 있습니다.
■ 1,091억 원이 모두 최종 피해액은 아니다
금융사고액 1,091억1,000만 원이 그대로 금융기관의 최종 손실로 확정된 것은 아닙니다.
금융기관이 담보로 설정된 부동산을 매각하거나 채무자에게 대출금을 회수하면 실제 손실은 줄어들 수 있습니다. 최종 피해 규모는 수사와 회수 절차가 마무리된 뒤 확인될 것으로 보입니다.
■ 계약서 외에 자금 흐름도 확인해야
이번 사건은 실제 계약서 형식을 갖췄더라도 거래가격과 내용이 진실하다고 단정할 수 없다는 사실을 보여줍니다.
금융기관은 부동산 계약서만 확인할 것이 아니라 주변 실거래가, 감정평가액, 계약금과 잔금의 입금 내역, 시행사와 브로커 및 수분양자의 관계까지 교차 확인할 필요가 있습니다.
개인도 명의를 빌려주거나 “대출만 받으면 수수료를 주겠다”는 제안을 받았다면 참여해서는 안 됩니다. 단순히 명의를 빌려줬다고 생각하더라도 허위 대출 과정에 관여했다면 책임을 질 수 있습니다.
자료 출처
서울파이낸스 관련 기사
https://link.coupang.com/a/gK4Hs3MUDc
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