용산 서계동 재개발 조합설립 인가｜서울역 5분·최고 39층·2,714가구 추진
서울역 서쪽에 자리한 용산구 서계동 33번지 일대 재개발사업이 최근 조합설립 인가를 받았습니다.
한때 뉴타운 사업이 무산되며 오랫동안 정체됐던 지역이지만 서울시 신속통합기획을 통해 정비구역으로 지정된 데 이어 조합까지 설립되면서 사업이 본격적인 추진 단계에 들어섰습니다.
서울역 북부역세권 개발과 용산국제업무지구, GTX 등 주변 개발계획과 맞물리면서 서울 도심권의 대형 재개발사업으로 주목받고 있습니다.
서계동 통합구역 재개발 사업개요
사업 명칭: 서계통합구역 주택정비형 재개발사업
위치: 서울특별시 용산구 서계동 33번지 일대
정비구역 면적: 112,953㎡
최고 높이: 165m
최고 층수: 지상 39층
최근 공급 계획: 공동주택 2,714가구와 부대복리시설
토지등소유자: 2,012명
조합설립 동의율: 약 76%
현재 단계: 조합설립 인가
예상 총사업비: 1조 원 이상
서울시의 2024년 신속통합기획 가이드라인에는 공동주택 약 2,900가구가 제시됐습니다. 이후 정비계획과 조합설립 인가 과정에서 2,714가구로 조정된 것으로 알려졌습니다.
따라서 2,714가구 역시 최종 확정 입주 물량으로 단정하기보다는 현재 인가 단계의 계획으로 보는 것이 정확합니다. 향후 건축심의와 사업시행계획 인가 과정에서 세대수와 배치가 달라질 수 있습니다.
2007년부터 이어진 서계동 재개발
서계동은 서울역과 가까운 입지에도 불구하고 노후 단독·다가구주택이 많고 경사지와 철도로 인해 보행 및 차량 이동이 불편한 지역으로 꼽혀왔습니다.
2000년대 후반 뉴타운 후보지로 거론됐지만 주민 동의율과 사업성 문제 등으로 사업이 사실상 중단됐습니다.
사업이 다시 움직이기 시작한 것은 2022년 12월 서울시 신속통합기획 대상지로 선정되면서부터입니다.
주요 추진 과정
2022년 12월: 재개발 후보지 선정
2023년 4월: 신속통합기획 착수
2024년 2월: 주민설명회 개최
2024년 6월: 신속통합기획 가이드라인 확정
2024년 11월: 도시계획위원회 수권분과위원회 심의
2025년 4월: 정비구역 지정·고시
2026년: 조합설립 인가
조합설립인가 과정에서는 일부 주민이 인가 신청 금지 가처분을 제기하기도 했지만 법원이 이를 기각하면서 사업이 다시 추진 동력을 확보했습니다.
서울역과 가장 가까운 배후 주거지
서계동 통합구역의 핵심 경쟁력은 서울역과 가까운 위치입니다.
서울역에서는 KTX와 경부선, 공항철도, 지하철 1호선과 4호선을 이용할 수 있습니다. 향후 서울역 북부역세권 개발과 GTX 등 광역교통망이 확충되면 수도권 및 전국 주요 지역으로의 접근성이 더욱 좋아질 가능성이 있습니다.
인근에서는 용산국제업무지구와 청파·후암·공덕 일대 정비사업도 추진되고 있습니다. 주변 업무·상업시설이 확대될 경우 직주근접형 도심 주거지로서의 가치가 높아질 수 있다는 평가가 나옵니다.
보행과 녹지가 연결되는 주거단지 계획
서계동 일대는 급경사와 철도로 인해 서울역 동쪽 지역과 단절돼 있다는 문제가 있었습니다.
서울시 신속통합기획은 이러한 지역 특성을 고려해 다음과 같은 정비 방향을 제시했습니다.
급경사 보행환경 개선
동서·남북 보행축 연결
공공보행통로와 입체보행데크 설치
녹지와 공원을 잇는 보행공간 조성
남산 조망을 고려한 통경축 확보
공원과 도서관 등 생활시설 배치
정비기반시설에는 도로와 공원, 도서관, 노인복지시설, 공공공지, 청소년 일시쉼터 등이 포함될 예정입니다.
앞으로 남은 재개발 절차
조합설립 인가를 받았다고 해서 바로 이주나 공사가 시작되는 것은 아닙니다.
앞으로 예상되는 절차는 다음과 같습니다.
- 시공사 선정
- 건축심의 및 각종 통합심의
- 사업시행계획 인가
- 조합원 분양신청
- 관리처분계획 인가
- 이주 및 철거
- 착공과 일반분양
- 준공과 입주
조합은 이르면 2026년 안에, 늦어도 2027년 초에는 시공사 선정 입찰을 추진할 계획인 것으로 전해졌습니다.
그러나 시공사 선정 일정과 착공·입주 시기는 아직 확정되지 않았습니다. 대규모 재개발사업은 주민 의견 조정과 인허가, 공사비 협상 등의 영향으로 일정이 변경될 수 있습니다.
총사업비 1조 원, 무엇을 주의해야 할까
서계동 재개발의 총사업비는 입지와 사업 규모를 고려할 때 1조 원을 넘을 것으로 전망되고 있습니다. 이는 확정된 계약금액이 아니라 업계의 예상입니다.
대형 건설사들의 수주 경쟁 가능성도 거론되고 있지만 시공사는 아직 선정되지 않았습니다. 특정 건설사의 참여나 아파트 브랜드를 확정된 것처럼 받아들여서는 안 됩니다.
사업 추진 과정에서 확인해야 할 주요 변수는 다음과 같습니다.
공사비 상승과 조합원 추가분담금
주민 간 의견 차이와 소송 가능성
구릉지 공사에 따른 공사 난이도
일반분양 물량과 분양가
사업시행인가 및 관리처분인가 시기
금리와 부동산시장 변화
재개발 물건을 알아볼 때 확인할 사항
서계동 통합구역 내 주택이나 토지 매수를 검토한다면 단순히 서울역과 가깝다는 이유만으로 결정해서는 안 됩니다.
매수 전에는 다음 내용을 개별 물건별로 확인해야 합니다.
조합원 분양자격 유무
권리산정기준일
토지와 건물의 권리가액
무허가건축물 여부
다세대·다가구주택의 권리관계
예상 추가분담금
현금청산 가능성
토지거래허가 대상 여부
입주권 취득 시 취득세와 양도소득세
같은 구역 안에 있는 부동산이라도 소유 형태와 취득 시점에 따라 입주권 인정 여부가 달라질 수 있으므로 조합과 관할 구청, 정비사업 전문 세무사 또는 법무사를 통해 확인하는 것이 안전합니다.
마무리
용산 서계동 33번지 일대 재개발사업은 최고 39층, 공동주택 2,714가구 규모로 추진되고 있습니다.
서울역과 가까운 입지에 서울역 북부역세권 및 용산국제업무지구 개발 기대가 더해진다는 점이 장점입니다. 최근 조합설립 인가까지 완료되면서 오랫동안 멈춰 있던 사업이 본격적인 추진 단계로 넘어갔다는 의미도 있습니다.
그러나 아직 시공사와 최종 공사비, 조합원 분담금, 착공 및 입주 시기는 확정되지 않았습니다. 기대되는 개발계획뿐 아니라 사업비와 주민 합의, 남은 인허가 절차도 함께 살펴봐야 합니다.
자료 및 출처
서울시 신속통합기획 서계동 33번지 일대 재개발
서울시 정비사업 정보몽땅 사업개요
머니투데이 관련 보도
작성 기준: 2026년 8월 11일
※ 이 글은 공개된 자료를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠이며 특정 부동산의 매수나 투자를 권유하지 않습니다. 정비계획과 세대수, 사업 일정은 향후 인허가 및 조합 의사결정에 따라 변경될 수 있습니다.
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